Intervju – Nebojša Nešovanović, predsednik Odbora za nekretnine i izgradnju Saveta stranih investitora:
Što pre do pravične konverzije

Zašto je pitanje konverzije prava korišćenja zemljišta u pravo svojine jedno od najvažnijih pitanja za investitore, zašto konverzija ne može da bude besplatna, i zašto država ne bi smela da je prodaje po tržišnoj ceni

"Izmene zakona stvarno su suštinske, jer menjaju način funkcionisanja javnog sektora", kaže o izmenama Zakona o planiranju i izgradnji za "Vreme" Nebojša Nešovanović, predsednik Odbora za nekretnine i izgradnju Saveta stranih investitora (Foreign Investors Council – FIC), "ali one još nisu stupile na snagu, jer se još uvek usvajaju podzakonska akta i čeka se početak primene od marta ove godine".

"VREME": Na koji način izmenjeni zakon utiče na rad javnog sektora?

NEBOJŠA NEŠOVANOVIĆ: Do sada je javni sektor bio dužan da kontroliše privatni sektor, kao zaštitnik države, i da sa svojim potpisom potvrdi da je to što radi privatni sektor u skladu sa zakonima ili pravilima. Sada se princip menja i javni sektor će samo formalno kontrolisati da li su poštovani neki uslovi propisani zakonom. Na primer, ako je reč o kontroli projekta, javni sektor će samo kontrolisati da li ga je uradila licencirana osoba i da ga je potpisala, a više neće kontrolisati sadržaj tog projekta. To je suštinski otklon i treba pripremiti javnu administraciju da ona više ne kontroliše sve, da čak ne kontroliše nimalo.

Ko onda kontroliše privatni sektor?

Licencirana lica. Ako je reč o projektu, odgovoran je projektant, koji stavlja svoju licencu i svoj potpis, i on stoji iza tog projekta. Stručne službe koje su licencirane za određene stvari preuzimaju odgovornost za ono što rade.

Šta se novim zakonom menja za privredu Srbije, pošto je građevinska industrija veliki multiplikator privredne aktivnosti?

Menja se suštinski način funkcionisanja. Od jednog anahronog sistema, gde imate privatni sektor i državu, koja mora da se "brani" od tog privatnog sektora i da sve kontroliše, država postaje samo servis privatnog sektora. Ovo će uzeti dosta ovlašćenja iz ruku javnog sektora i čitava će se stvar ubrzati. Glavno je pitanje sada kako naterati javni sektor da prepusti ta ovlašćenja. Kada javni sektor dosta pita i dosta odlučuje, tu ima puno prostora za korupciju, što je bio problem kod nas. Čini nam se da je država u velikoj meri shvatila šta treba da radi, shvatila je da zakone krši čitava javna administracija, čitav javni sektor i da se propisani rokovi nigde ne poštuju. A kada propise krši dovoljno veliki broj ljudi, ne možete da ih naterate da poštuju propise nekim drakonskim kaznama – nije moguće uhapsiti kompletnu javnu administraciju, ili otpustiti, ili bilo šta rigorozno sprovesti. Država je sada rešila da bude dosledna sa podnošenjem prekršajnih prijava, gde kazne nisu drakonske, ali će zbog velikog očekivanog broja kršenja, taj finansijski element na neka javna preduzeća, najčešće na lokalu, trebalo bi da bude značajan. Na taj način će država naterati javni sektor da počne da radi.

Ako sam dobro shvatio, konverzija još nije rešena ovim zakonom?

Konverzija je vrlo bitna stvar, ona je izostavljena iz ovog zakona, i ostavljeno je da se reguliše posebnim zakonom. Ministarka Mihajlović je izjavila da će vlada izaći sa predlogom ovog zakona do kraja marta, a da će se zakon usvojiti u prvoj polovini ove godine. Osim implementacije ovih usvojenih izmena Zakona o planiranju i izgradnji, konverzija je sada najvažnije pitanje, i Savet stranih investitora će se aktivno uključiti u definisanje rešenja.

Kakvo to rešenje po vama treba da bude?

Imamo nekoliko smernica. Najpre, moramo da poštujemo odluku Ustavnog suda donetu u novembru 2013, o protivustavnim delovima prethodnog zakona, koji je definisao konverziju. Ustavni sud je rekao da se cena plaćena za kapital ne može smatrati nabavnom vrednošću zemljišta. Prethodno rešenje zakona govorilo je da je cena plaćena u stečaju ili privatizaciji bila trošak sticanja zemljišta, a Ustavni sud je to proglasio protivustavnim. Drugo, i EU nameće pravila, pa će ovaj novi zakon o konverziji morati da vodi računa o zakonu o državnoj pomoći – to znači da se davanje građevinskog zemljišta ispod cene može smatrati državnom pomoći privredi, koja je regulisana zakonom i koja može da se radi samo na određeni način. Ako prepoznamo da je konverzija davanje nečega od strane države privatnom sektoru ispod tržišne vrednosti, to se tretira kao državna pomoć, i ona je moguća, ali je to regulisano zakonom. Takođe, mora da se uzme u obzir i restitucija. Ničija prava ne smeju biti povređena konverzijom, i niko njome ne sme biti oštećen.

Da li će biti moguća konverzija ako je pokrenuto pitanje restitucije?

To moramo da regulišemo i da vidimo koje odredbe kojih zakona su starije, i koje će prevladati – da li zakon o restituciji, o planiranju i izgradnji. Naš predlog će morati da uzme u obzir sve to.

Kad se sve to nabrojano uzme u obzir, šta je to što taj zakon, po vama, treba da ima?

On mora da omogući brzu i efikasnu promenu prava korišćenja na zemljištu u pravo svojine nad zemljištem. Pravo korišćenja je anahron oblik vlasništva koji nam je ostao iz nekih prethodnih sistema, koji ne donosi dovoljno garancija investitorima niti finansijerima, odnosno bankama. Mi moramo što pre da sa tog anahronog oblika vlasništva pređemo na pravo svojine. Konverzija mora da bude brza, pravična i da finansijski bude izvodljiva, jer postoje neka rešenja koja bi čak mogla da ugroze finansijsku stabilnost zemlje.

Na šta mislite?

Zalaganje da se sva zemljišta koja su predmet konverzije uz naknadu naplate po punoj tržišnoj vrednosti moglo bi da ugrozi finansijsku stabilnost zemlje. Na velikom broju objekata na tim zemljištima su stavljene hipoteke poslovnih banaka. Uvođenje obaveze plaćanja konverzije koja je većeg prioriteta od hipoteka banaka umanjilo bi vrednosti tog zemljišta i tih nekretnina za iznos konverzije. Ukoliko bi država probala da naplati milijardu ili dve milijarde evra za konverziju, za toliko bi se smanjila vrednost svih tih nekretnina, kao i vrednost kolaterala na koje banke imaju hipoteku, a znamo da je dobar deo tih hipoteka već veći od vrednosti nekretnina. Povećao bi se broj nenaplativih kredita (NPL) i nenaplativih potraživanja banaka, a banke već imaju veliki problem zbog toga.

Vi dakle predlažete da konverzija ne ide po tržišnoj ceni? Nego po kojoj? Je li to pravično rešenje?

Ne. Kada pričamo o tržišnoj vrednosti, treba razumeti da ovde država ne prodaje nešto što ima. Država je već davanjem prava korišćenja na zemljište najveći deo snopa prava prenela sadašnjim korisnicima. Ti korisnici imaju pravo da grade na tom zemljištu, što je najveći deo vrednosti za građevinsko zemljište. Razlika između prava korišćenja i prava svojine je u slobodi prometa i u stavljanju hipoteke – na pravo korišćenja ne možete da stavite hipoteku, na svojinu možete. Ovde država samo povećava snop prava koje ljudi imaju na tom zemljištu – oni već imaju glavni deo moguće vrednosti zemljišta, a sa dobijanjem dodatnih prava, ta vrednost će se nešto uvećati, ali ne pričamo da sva vrednost zemljišta pripada državi. Ona upravo ne pripada državi – ako pričamo o tržišnoj vrednosti zemljišta, pričamo o vrednosti prava koja već drže pravna i fizička lica na tom zemljištu. I oni sada od države treba da dobiju još nešto što će im povećati tu vrednost. Ne znamo za koliko, jer nemamo tržišnu praksu, to ona treba da kaže. Problem je bio što je država ranije, iz nekih svojih razloga, htela da naplati punu cenu, mnogo više nego što vrede ta dodatna prava koja se stiču, i onda, da bi primorala ljude da izvrše konverziju i plate za ta dodatna prava, oduzela je pravo gradnje, koje najviše vredi.

Kako onda odrediti koliko treba da košta konverzija, ako vi kažete da je to samo deo prava, a opet, u ovom zakonskom okviru, to je vrlo važan deo prava?

Predlog FIC-a bio je do sada da se konverzija obavi bez naknade, jer bi pozitivni efekti takvog rešenja bili mnogo veći nego nenaplaćivanje konverzije. Iznosi koje je moguće naplatiti kroz konverziju su dosta skromni, mnogo niži nego što su pojedini mediji prenosili. Reč je o tehnički zahtevnom procesu koji izaziva i političke bure, odlaže investicije i negativne strane su mnogo veće nego što su potencijalne dobiti. Mi smo zbog konverzije izgubili šest godina i za to vreme smo izgubili više nego što smo ikada mogli da dobijemo kroz konverziju.

Postoje brojni primeri da su ljudi kupovali propale firme samo zbog zemljišta i došli do njih za veoma mali novac. Tada nisu platili tržišnu cenu, i ako bi im se opet omogućilo da ne plate tržišnu cenu, došli bi do građevinskog zemljišta za vrlo mali iznos novca.

Oni su privatizacijama, stečajevima fabrika koje se nalaze u centru grada, stekli pravo korišćenja na zemljištu koje se do tog vremena koristilo kao industrijsko. Plaćene cene nisu ipak odražavale cene za industrijsko zemljište, dakle ne pričamo o ceni za koju se može kupiti industrijsko zemljište u Šimanovcima, Inđiji, Pazovi, odnosno za 5–30 evra po kvadratu. Svako zemljište te stare industrije plaćeno je po kvadratu daleko više od toga – čak i kada nije plaćeno kao puna vrednost komercijalnog zemljišta, a to je 700–800 evra, najčešće je bio slučaj da je bilo plaćeno 300–400 evra po kvadratu. Ljudi su plaćali više od vrednosti industrijskog zemljišta zbog nade da će se zemljište promeniti u komercijalno, a plaćali su manje od vrednosti komercijalnog zbog rizika i vremena koje vam treba da zemljište promenite u komercijalno. Znam da je od 2007. ili 2008. postala krilatica da su neki ljudi došli vrlo jeftino do firmi i do vrlo vrednog zemljišta. To je možda bilo tačno 2008, pre krize i na vrhuncu tržišta. Sedam godina posle, nisam siguran da bih mogao da nađem jedan primer takvog zemljišta. Čak i Luka Beograd, kao "najeklatantniji" primer, otišla je u stečaj, koliko znam, i organizovaće se prodaja njene imovine iz stečaja. I ta cena neće se drastično razlikovati u odnosu na to koliko je Luka Beograd nekad plaćena.

Radmilo Marković