Inicijative:
Može li se kvadratni metar stana izgraditi za 500 evra

Za sve što se gradi mora da postoji projekat, mora da se plati nadoknada za uređenje građevinskog zemljišta, gradnja i sve što uz gradnju ide košta koliko košta, košta i uloženi kapital. Kada se sve to sabere i doda minimalan profit, izgradnja kvadratnog metra stana u Ovči/Borči košta između 650 i 700 evra

Na otvaranju deonice Koridora 10 od Levosoja do granice sa Makedonijom ministar za infrastrukturu Milutin Mrkonjić najavio je novi graditeljski poduhvat: masovnu izgradnju stanova po ceni od 500 evra "po kvadratu". Iako je tada ovu izjavu malo ko ozbiljno shvatio, izgradnja jeftinih stanova ponovo je aktuelizovana krajem avgusta: na konferenciji za štampu ministar Mrkonjić konstatovao je da "Srbiji nedostaje 150.000 stanova, od toga u Beogradu 100.000, da je izgradnja jeftinih stanova "najozbiljniji projekat posle Koridora 10" i poručio građevinarima i bankarima, kao i svima drugima koji će učestvovati u masovnoj stambenoj gradnji, da uzmu učešće u tom poslu "koji može da se završi za godinu dana" jer će ostvariti "evropski profit" uprkos niskoj ceni kvadratnog metra. Kako je objasnio, ovi stanovi biće građeni na periferiji grada, u Borči, Ovči, na Bežaniji i uz Ibarsku magistralu, a preduslov za uspeh je da država, "ako je pametna i ako ne bude mnogo drvenih filozofa", odmah uđe u taj projekat, s tim da se neće mešati u tržište stanova, ali i da neće dozvoliti korupciju i otimanje para od građana na zemljištu i na neradu. "Neka se stanovi na Senjaku, Vračaru i drugim elitnim lokacijama u Beogradu i drugim gradovima prodaju po tržišnoj ceni onima koji to mogu da plate. Svuda u svetu se stambene jedinice grade na periferiji, jedino ovde svi hoće da žive na Terazijama."

ŠTA KOLIKO KOŠTA: Za gradnju bilo čega pa i stanova neophodno je zemljište, a kvadratni metar najjeftinijeg zemljišta na kome je predviđena gradnja na dalekom obodu Beograda, Ovči i Borči na primer, košta od 50 do 60 evra. Za gradnju stambenih objekata na periferiji koeficijenat izgrađenosti je 3, što uz uobičajenu pokrivenost placa od 50 odsto čini da u ceni kvadratnog metra stana zemljište participira sa 33 do 40 evra. Reč je, naravno, o goloj ledini.

Za sve što se gradi mora da postoji projekat, a tarifa za izradu projekta je između 20 do 25 evra "po kvadratu", mora da se "izvadi" građevinska dozvola i da se plati nadoknada za uređenje građevinskog zemljišta, što je za 5. zonu u koju Ovča i Borča spadaju reda 60 evra opet "po kvadratu". Dakle, pre nego što gradnja uopšte počne, pre nego što se ašov u zemlju zabode, kvadratni metar stana košta najmanje 103 evra.

Prema rečima onih koji se u stanogradnju razumeju, grubi građevinski radovi – iskop temelja, izlivanje betonske konstrukcije, zidanje i ukrovljavanje, koštaju između 140 i 170 evra po kvadratnom metru stana, bez obzira da li se gradi u Beogradu, Kragujevcu, Vranju ili Babušnici. Naime, cena građevinskog materijala u celoj Srbiji je ista, a ne razlikuje se mnogo, ako se uopšte i razlikuje od cena u Evropi, jer domaća proizvodnja građevinskog materijala je u rukama stranog kapitala, a ono što se u Srbiji ne proizvodi uvozi se. Recimo, cement proizvode Holcim i Lafarž, kreč i ciglu Nekse grupa, armatura se uvozi iz Ukrajine. Takođe, građevinske nadnice su manje-više iste svuda po Srbiji.

MOST I ĆUPRIJA: Iako na samoj betonskoj konstrukciji ne može da se uštedi a da se ne prekrše građevinski standardi, može se prištedeti u zidanju: jeftinija varijanta podrazumeva zidove debljine jednog građevinskog "giter" bloka sa nalepljenim stiroporom sa spoljne strane, a skuplja – deblji, "sendvič" zid, u kome se izolacija postavlja između zida od građevinskih blokova sa unutrašnje i zida od pune cigle sa spoljne strane. Takođe, oluci mogu biti plastični, od pocinkovanog, plastificiranog ili bakarnog lima, krovni pokrivač može biti tegola, a može i crep, što je u startu jeftinije, ali u održavanju skuplje. U razlici od 30 evra krije se i energetska efikasnost objekta, tako da ko ne plati na mostu, platiće na ćupriji za grejanje zimi i hlađenje leti.

Za razliku od grubih radova, znatnu uštedu je moguće ostvariti na zanatskim radovima, na vratima i prozorima, na parketu i pločicama. Građevinari kažu da manje od 250 evra po kvadratnom metru stana ne može biti, ali samo pod uslovom da se ugrađuju lamelna vrata, trokomorni PVC prozori, laminat umesto parketa, najjednostavnije pločice, iste takve sanitarije... Optimum je, vele, oko 300 evra po kvadratu, za kvalitet opreme dostojan življenja u XXI veku. Ništa luksuzno, naglašavaju. Konačno, za opremu objekta, priključenje na toplovod, struju, vodu i kanalizaciju, uvođenje telefona i tako toga potrebno je još oko 100 evra.

Kada se sve to sabere, izgradnja kvadratnog metra stana u Ovči/Borči košta cirka 550 evra. Međutim, ne košta samo gradnja, košta i angažovani kapital: ko god da finansira takvu gradnju, privatni investitor ili država – svejedno je, mora da računa na to da će mu novac biti "vezan" u periodu gradnje, što će reći najmanje godinu do godinu i po. Ukoliko banke hoće da finansiraju takav projekat, a na to mogu da računaju samo "veliki igrači", onda se mora izdvojiti još najmanje 10 do 11 odsto, koliko u ovom trenutku iznosi najniža cena kapitala.

Na kraju valja zaračunati i profit investitora. Neka profit bude onaj najminimalniji, recimo svega 10 odsto, što se još samo u bajkama može naći, kvadratni metar stana poskupljuje na 650, odnosno 700 evra. Tolika je, otprilike, cena stana ako se sve plati, a po toj ceni trenutno se prodaju novoizgrađeni stanovi u Grockoj. Jedino što kupaca nema.

MOŽE JOŠ JEFTINIJE: I ta cena može biti niža. Kako je Mrkonjić objasnio, ideja je da se zemljište investitorima ustupi bez nadoknade i da se oslobode plaćanja nadoknade za uređenje građevinskog zemljišta, što bi cenu kvadrata smanjilo za 100 evra, odnosno 110, jer tako otpada i onih 10 do 11 odsto godišnje cene kapitala. Mogu i gradske toplane da se odreknu nadoknade za priključivanje na toplovod, pa bi cena bila još 50 evra niža, može i Elektrodistribucija da se odrekne svog dela, vodovod takođe, sve može, ali pitanje je kuda to vodi.

Iako liči na taksu "za ništa", nadoknada za uređenje građevinskog zemljišta nije reket na gradnju, već nadoknada za izgradnju infrastrukture, ulica na primer. To što te radove neće platiti investitor, odnosno kupac stana, ne znači da neće uopšte biti plaćeni: infrastruktura košta, i te kako košta, samo što će u ovom slučaju ceh biti namiren iz poreza na imovinu, dakle platiće je i oni koji su stanove kupili po tržišnim uslovima, koji su izgrađeni na plaćenom zemljištu i za koje su plaćene sve takse. Platiće, dakle, nadoknadu za uređenje gradskog zemljišta dvaput. Isto se može reći i za toplovod, vodovod i električnu mrežu: sve to košta, samo je pitanje ko će da plati.

"Pozdravljam ideju da se u stanogradnju uvede red, naročito mi se dopada onaj deo u kome se pominje efikasnost državne uprave, ali ne razumem šta znači poklanjanje zemljišta i oslobađanje od taksi", kaže za "Vreme" jedan beogradski investitor, nevoljan da mu se ime pominje, jer ne bi nikome da se zameri, naročito ne onima na vlasti. "Država se pojavljuje u stanogradnji kao nelojalan konkurent: ne mogu da razumem kako to da će neko džabe da dobije zemljište, a ja sam morao da ga kupim, ne mogu da razumem zašto sam ja morao da platim bogu božje i caru carevo, a sad neko, tek tako, neće morati, a gradiće odmah pored mene. No, strpljen-spasen: videćemo šta će od ovoga biti. Nije ovo Mrki prvi put da obećava jeftine stanove."

Zoran Majdin