Bogdan Rosi� - direktor "Poslovnog prostora" u Novom Sadu

Ugro�avanje gradova

Bogdan Rosi� je ve� u dva navrata direktor javnog preduze�a "Poslovni prostor" u Novom Sadu u proteklih 12 godina, i sigurno spada u dobre poznavaoce ekonomike upravljanja najdragocenijim javnim nekretninama, koje sada poku�ava da proda Vlada Srbije. Zbog toga razgovor sa ovim poznavaocem problema gazdovanja poslovnim lokalima po�injemo pitanjem koliko je njegovo preduze�e upu�eno u celu ovu akciju i kako se ona odvija?

BOGDAN ROSI�: Mi nemamo nikakvu ingerenciju u teku�oj prodaji poslovnog prostora. Sve je to u nadle�nosti Direkcije za imovinu i Ministarstva za finansije Republike Srbije, jer se radi o dr�avnoj imovini.

"VREME": Ipak, imate li neku indikaciju koliko je zakupaca pokazalo interes za otkup prostora u kojem posluju?

Sa podru�ja grada Novog Sada nama se dosad javilo desetak zakupaca koji su zatra�ili potvrdu o izmirenoj zakupnini, pa pretpostavljamo da su oni to u�inili radi prijave za otkup. Me�utim, to sigurno nije precizan indikator broja prijavljenih, po�to na�e fakture sadr�e informaciju o tome da li je zakupac ne�to du�an i za prethodno razdoblje, pa oni kod kojih nema zadu�enja verovatno tu na�u priznanicu mogu da koriste kao tra�eni dokaz za prijavu za otkup prostora koji zakupljuju. Nama, ina�e, zakupci dosta duguju, ali u pore�enju sa drugim gradovima imamo relativno dobru naplatu. Pro�le zaista te�ke godine, naplatili smo 65 odsto fakturisanih zakupnina.

Vi ste o�igledno u neobi�noj situaciji, poslujete sredstvima Republike, koja po zakonu s va�im kapitalom mo�e da raspola�e kako ho�e, a uslove poslovanja i ulaganja zarade odre�uje gradska vlast.Objasnite tu protivre�nu poziciju va�eg preduze�a?

Grad se 1990. godine opredelio da podeli Zavod za izgradnju grada u dve institucije - Direkciju za izgradnju i Direkciju za poslovni prostor. Zna�i, stvoren je specijalizovani subjekt za poslovanje poslovnim prostorom u imovini grada, no 1996. godine donet je Zakon o sredstvima u svojini Republike Srbije, pa je sva imovina op�tina i gradova prerasla u imovinu Republike. Od tog vremena mi upravljamo poslovnim prostorom koji je u svojini dr�ave, a Novi Sad je formirao javno preduze�e koje upravlja poslovnim prostorom na njegovoj teritoriji, pa Skup�tina grada donosi odluku o programu kori��enja, odr�avanja i izgradnji tog prostora, u kome su precizno definisani uslovi upravljanja, a ona bira i Upravni odbor na�eg preduze�a. U toj gradskoj odluci odre�uju se uslovi za davanje u zakup poslovnog prostora, nivo zakupnina, a i raspodela ostvarenog prihoda. Dakle, gradska vlast odre�uje koji deo godi�njeg prihoda �e biti utro�en za nova ulaganja, za rekonstrukcije, za odr�avanje itd.

S kojim prostorom poslujete i kako konkretno delite prihod?

Mi u Novom sadu imamo 225.000 kvadratnih metara poslovnog prostora, koji je podeljen u sedam zona po kriterijumu atraktivnosti lokacija, �to naravno opredeljuje i konkretan nivo zakupa. U najskupljoj ekstra zoni u kojoj imamo oko 30.000 kvadrata prose�na zakupnina je 160 dinara po kvadratnom metru, a ako se ona plati na vreme, ceh se umanjuje do 30 odsto. U sedmoj zoni po periferijskim naseljima cena je najvi�e 30 dinara po kvadratu.

U ovoj godini planirali smo da ostvarimo godi�nji prihod od 93,5 miliona dinara. Od tog prihoda oko 35 odsto dajemo dr�avi po raznim osnovama, Me�u tim davanjima, na primer, interesantno je da osim poreza republi�ke direkcije za imovinu (planirano 7 miliona), poreza na imovinu (2,3 miliona), akontacije poreza na dobit (1,3 miliona) i poreza na promet usluga sa posebnim porezom (10,1 miliona) - imamo i jedan interesantan vid davanja - Direkciji za imovinu Republike upla�ujemo amortizaciju i revalorizaciju (za ovu godinu planirano 11,6 miliona dinara). Zna�i, uz klasi�na fiskalna davanja koja zahvataju 22,3 odsto prihoda ide i davanje za amortizaciju i revalorizaciju �to zauzima 12,4 odsto ukupnih zakupnina. Na ukupne tro�kove preduze�a trebalo bi da ode 14,5 miliona dinara (15,4 odsto prihoda).

Grad, dakle, direktno usmerava ulaganje manje od polovine ukupnog prihoda, a to zna�i da smo ra�unali da �e to ove godine iznositi ne�to preko 40 miliona dinara. Prema ovogodi�njoj odluci, u infratsrukturu grada planirano je da se ulo�i oko 23 miliona dinara iz prihoda od poslovnog prostora.

Da se vratimo sada na Zakon o prodaji poslovnog prostora. Kakvo je Mislite li je racionalnije da ovim prostorom upravljaju gradovi ili da se on rasproda u korist Republike?

Mi smo jo� 1991. godine u Novom Sadu izvodili odgovaraju�e ekonomske analize. Tada smo do�li do zaklju�ka da treba prodati onaj prostor koji ne donosi adekvatnu rentu, pa smo tako doneli odluku o prodaji pojedina�nih gara�a, a sredstva od prodaje smo namenili izgradnji javnih gara�a na rubu centralne gradske zone. Smatram da je to bio racionalan put, da se koncentri�emo na u�e jezgro grada, gde se mo�e ostvariti dobit iz koje bi se re�avali zajedni�ki problemi stanovnika grada. Na primer, mi ve� godinama ula�emo u izgradnju, rekonstrukciju i adaptaciju de�jih obdani�ta, domova kulture u naseljenim mestima itd. Dakle, da nije bilo tog prihoda od rente koju je grad zahvatao, svi ti objekti bi bili u onom o�ajnom stanju u kakvom su bili kad smo krenuli u takva ulaganja.

Koliko vredi imovina koju ste dosada koristili; koji deo imovine je nastao nacionalizacijom, a koji deo je stvoren zajedni�kim ulaganjem Novosa�ana?

Ako se poslu�imo cenama koje su sada zabele�ene u ovom zakonu o prodaji poslovnog prostora, onda na�a imovina vredi 7.197.411.887 dinara. Mislim da je zakon suvi�e "uprose�io" cene. Po njemu, u Novom Sadu u ekstra zoni kvadrat uli�nog lokala se nudi po oko 2300 nema�kih maraka (po komercijalnom kursu), a po toj ceni se sada na slobodnom tr�i�tu prodaju dvori�ni lokali koje tamo imamo. Zna�i te profitabilne zone su kod nas potcenjene.

No, najve�i deo poslovnog prostora u ekstra zoni dobijen je nacionalizacijom, pa se otuda mo�e razumeti za�to ni uprkos povoljne cene za taj prostor ne prime�ujemo masovni interes za otkup.

Grad je u skladu sa svojim urbanisti�kim razvojnim planovima eksproprisao ili kupio oko 53.000 kvadrata poslovnog prostora ili placeva za gradnju iz sopstvenih sredstava - a sada je i taj prostor na prodaji, �to smatram da nije dobro. Te kupovine delom su izvr�ene i samodoprinosom ili vezivanjem prodaje gra�evinskog prostora (uz adekvatno sni�enje cene) za izgradnju odre�enih lokala.

Kako komentari�ite mi�ljenje da se ova republi�ka akcija prodaje sukobljava sa interesom starih vlasnika lokala �ija je imovina nacionalizovana, pa i da je ona suprotna interesu gra�ana koji su direktno u�estvovali u stvaranju dela imovine svoga grada?

Novi Sad sigurno spada u one gradove u kojima postoji tradicija gradske imovine, u kojima postoji doma�inska gradska filozofija. To je grad koji je u jednom periodu ulagao u imovinu, da bi iz te imovine u nekom drugom periodu mogao da finansira i neke zajedni�ke potrebe gra�ana. Na�alost, ta imovina je prvo preimenovana u vlasni�tvo Republike Srbije, pa se sada to prodaje. Objektivno to menja gradsku doma�insku filozofiju, a sigurno je i da remeti dugoro�ne gradske planove, po�to su ti planovi ra�unali na prihod od gradske imovine. Prema tome, ova republi�ka akcija �e ostaviti krupne negativne posledice na razvoj gradova u Srbiji, a te posledice danas nije lako sagledati. No, bi�e ih.

No prodaja po ovim propozicijama izgleda ne ide. Da li �e Republika po va�e�em zakonu ostvariti onaj fiskalni efekat koji je o�ekivala?

Ne o�ekujem da �e dr�ava ste�i o�ekivani priliv i ne o�ekujem da �e u Novom Sadu prodati mnogo lokala. Bojim se da �e zbog toga u narednom periodu do�i do omek�avanja kriterijuma za prodaju, �irenja i ubla�avanja uslova za pristup kupovini, te da �e gradski poslovni prostor biti otu�en ispod i mimo tr�i�nih parametara. A to bi dugoro�no gledano donelo vi�e �tete nego koristi i samoj Republici.

Iako ste nestrana�ka li�nost, da li bi komentarisali politi�ku dimenziju teku�e republi�ke akcije?

Ne znam koliko tu ima politike, ali da nema mnogo ekonomije, to vidim.