Bogdan Rosić - direktor "Poslovnog prostora" u Novom Sadu

Ugrožavanje gradova

Bogdan Rosić je već u dva navrata direktor javnog preduzeća "Poslovni prostor" u Novom Sadu u proteklih 12 godina, i sigurno spada u dobre poznavaoce ekonomike upravljanja najdragocenijim javnim nekretninama, koje sada pokušava da proda Vlada Srbije. Zbog toga razgovor sa ovim poznavaocem problema gazdovanja poslovnim lokalima počinjemo pitanjem koliko je njegovo preduzeće upućeno u celu ovu akciju i kako se ona odvija?

BOGDAN ROSIĆ: Mi nemamo nikakvu ingerenciju u tekućoj prodaji poslovnog prostora. Sve je to u nadležnosti Direkcije za imovinu i Ministarstva za finansije Republike Srbije, jer se radi o državnoj imovini.

"VREME": Ipak, imate li neku indikaciju koliko je zakupaca pokazalo interes za otkup prostora u kojem posluju?

Sa područja grada Novog Sada nama se dosad javilo desetak zakupaca koji su zatražili potvrdu o izmirenoj zakupnini, pa pretpostavljamo da su oni to učinili radi prijave za otkup. Međutim, to sigurno nije precizan indikator broja prijavljenih, pošto naše fakture sadrže informaciju o tome da li je zakupac nešto dužan i za prethodno razdoblje, pa oni kod kojih nema zaduženja verovatno tu našu priznanicu mogu da koriste kao traženi dokaz za prijavu za otkup prostora koji zakupljuju. Nama, inače, zakupci dosta duguju, ali u poređenju sa drugim gradovima imamo relativno dobru naplatu. Prošle zaista teške godine, naplatili smo 65 odsto fakturisanih zakupnina.

Vi ste očigledno u neobičnoj situaciji, poslujete sredstvima Republike, koja po zakonu s vašim kapitalom može da raspolaže kako hoće, a uslove poslovanja i ulaganja zarade određuje gradska vlast.Objasnite tu protivrečnu poziciju vašeg preduzeća?

Grad se 1990. godine opredelio da podeli Zavod za izgradnju grada u dve institucije - Direkciju za izgradnju i Direkciju za poslovni prostor. Znači, stvoren je specijalizovani subjekt za poslovanje poslovnim prostorom u imovini grada, no 1996. godine donet je Zakon o sredstvima u svojini Republike Srbije, pa je sva imovina opština i gradova prerasla u imovinu Republike. Od tog vremena mi upravljamo poslovnim prostorom koji je u svojini države, a Novi Sad je formirao javno preduzeće koje upravlja poslovnim prostorom na njegovoj teritoriji, pa Skupština grada donosi odluku o programu korišćenja, održavanja i izgradnji tog prostora, u kome su precizno definisani uslovi upravljanja, a ona bira i Upravni odbor našeg preduzeća. U toj gradskoj odluci određuju se uslovi za davanje u zakup poslovnog prostora, nivo zakupnina, a i raspodela ostvarenog prihoda. Dakle, gradska vlast određuje koji deo godišnjeg prihoda će biti utrošen za nova ulaganja, za rekonstrukcije, za održavanje itd.

S kojim prostorom poslujete i kako konkretno delite prihod?

Mi u Novom sadu imamo 225.000 kvadratnih metara poslovnog prostora, koji je podeljen u sedam zona po kriterijumu atraktivnosti lokacija, što naravno opredeljuje i konkretan nivo zakupa. U najskupljoj ekstra zoni u kojoj imamo oko 30.000 kvadrata prosečna zakupnina je 160 dinara po kvadratnom metru, a ako se ona plati na vreme, ceh se umanjuje do 30 odsto. U sedmoj zoni po periferijskim naseljima cena je najviše 30 dinara po kvadratu.

U ovoj godini planirali smo da ostvarimo godišnji prihod od 93,5 miliona dinara. Od tog prihoda oko 35 odsto dajemo državi po raznim osnovama, Među tim davanjima, na primer, interesantno je da osim poreza republičke direkcije za imovinu (planirano 7 miliona), poreza na imovinu (2,3 miliona), akontacije poreza na dobit (1,3 miliona) i poreza na promet usluga sa posebnim porezom (10,1 miliona) - imamo i jedan interesantan vid davanja - Direkciji za imovinu Republike uplaćujemo amortizaciju i revalorizaciju (za ovu godinu planirano 11,6 miliona dinara). Znači, uz klasična fiskalna davanja koja zahvataju 22,3 odsto prihoda ide i davanje za amortizaciju i revalorizaciju što zauzima 12,4 odsto ukupnih zakupnina. Na ukupne troškove preduzeća trebalo bi da ode 14,5 miliona dinara (15,4 odsto prihoda).

Grad, dakle, direktno usmerava ulaganje manje od polovine ukupnog prihoda, a to znači da smo računali da će to ove godine iznositi nešto preko 40 miliona dinara. Prema ovogodišnjoj odluci, u infratsrukturu grada planirano je da se uloži oko 23 miliona dinara iz prihoda od poslovnog prostora.

Da se vratimo sada na Zakon o prodaji poslovnog prostora. Kakvo je Mislite li je racionalnije da ovim prostorom upravljaju gradovi ili da se on rasproda u korist Republike?

Mi smo još 1991. godine u Novom Sadu izvodili odgovarajuće ekonomske analize. Tada smo došli do zaključka da treba prodati onaj prostor koji ne donosi adekvatnu rentu, pa smo tako doneli odluku o prodaji pojedinačnih garaža, a sredstva od prodaje smo namenili izgradnji javnih garaža na rubu centralne gradske zone. Smatram da je to bio racionalan put, da se koncentrišemo na uže jezgro grada, gde se može ostvariti dobit iz koje bi se rešavali zajednički problemi stanovnika grada. Na primer, mi već godinama ulažemo u izgradnju, rekonstrukciju i adaptaciju dečjih obdaništa, domova kulture u naseljenim mestima itd. Dakle, da nije bilo tog prihoda od rente koju je grad zahvatao, svi ti objekti bi bili u onom očajnom stanju u kakvom su bili kad smo krenuli u takva ulaganja.

Koliko vredi imovina koju ste dosada koristili; koji deo imovine je nastao nacionalizacijom, a koji deo je stvoren zajedničkim ulaganjem Novosađana?

Ako se poslužimo cenama koje su sada zabeležene u ovom zakonu o prodaji poslovnog prostora, onda naša imovina vredi 7.197.411.887 dinara. Mislim da je zakon suviše "uprosečio" cene. Po njemu, u Novom Sadu u ekstra zoni kvadrat uličnog lokala se nudi po oko 2300 nemačkih maraka (po komercijalnom kursu), a po toj ceni se sada na slobodnom tržištu prodaju dvorišni lokali koje tamo imamo. Znači te profitabilne zone su kod nas potcenjene.

No, najveći deo poslovnog prostora u ekstra zoni dobijen je nacionalizacijom, pa se otuda može razumeti zašto ni uprkos povoljne cene za taj prostor ne primećujemo masovni interes za otkup.

Grad je u skladu sa svojim urbanističkim razvojnim planovima eksproprisao ili kupio oko 53.000 kvadrata poslovnog prostora ili placeva za gradnju iz sopstvenih sredstava - a sada je i taj prostor na prodaji, što smatram da nije dobro. Te kupovine delom su izvršene i samodoprinosom ili vezivanjem prodaje građevinskog prostora (uz adekvatno sniženje cene) za izgradnju određenih lokala.

Kako komentarišite mišljenje da se ova republička akcija prodaje sukobljava sa interesom starih vlasnika lokala čija je imovina nacionalizovana, pa i da je ona suprotna interesu građana koji su direktno učestvovali u stvaranju dela imovine svoga grada?

Novi Sad sigurno spada u one gradove u kojima postoji tradicija gradske imovine, u kojima postoji domaćinska gradska filozofija. To je grad koji je u jednom periodu ulagao u imovinu, da bi iz te imovine u nekom drugom periodu mogao da finansira i neke zajedničke potrebe građana. Nažalost, ta imovina je prvo preimenovana u vlasništvo Republike Srbije, pa se sada to prodaje. Objektivno to menja gradsku domaćinsku filozofiju, a sigurno je i da remeti dugoročne gradske planove, pošto su ti planovi računali na prihod od gradske imovine. Prema tome, ova republička akcija će ostaviti krupne negativne posledice na razvoj gradova u Srbiji, a te posledice danas nije lako sagledati. No, biće ih.

No prodaja po ovim propozicijama izgleda ne ide. Da li će Republika po važećem zakonu ostvariti onaj fiskalni efekat koji je očekivala?

Ne očekujem da će država steći očekivani priliv i ne očekujem da će u Novom Sadu prodati mnogo lokala. Bojim se da će zbog toga u narednom periodu doći do omekšavanja kriterijuma za prodaju, širenja i ublažavanja uslova za pristup kupovini, te da će gradski poslovni prostor biti otuđen ispod i mimo tržišnih parametara. A to bi dugoročno gledano donelo više štete nego koristi i samoj Republici.

Iako ste nestranačka ličnost, da li bi komentarisali političku dimenziju tekuće republičke akcije?

Ne znam koliko tu ima politike, ali da nema mnogo ekonomije, to vidim.