Vreme broj 521, 28. decembar 2000.

I političari i bankari razmišljaju o kreditiranju kupovine stanova, ali trebaće još najmanje tri godine da bi se takva praksa i uvela

Kategorija "stan na kredit" – zahvaljujući kojoj su generacije građana bivše Jugoslavije obezbedile krov nad glavom, a koja je u protekloj deceniji postala jedna od onih koje se a priori smeštaju u domen fantazije – vraćena je u opticaj. Prvo u najrazličitijim najavama "nove stambene politike", a posle političkih promena u pričama o svemu što se nestrpljivo očekuje od nove vlasti. I koliko god to nestrpljenje kad su stanovi u pitanju bilo opravdano (jer većina onih koji su u Srbiji devedesetih postali "svoji ljudi" i dalje živi po roditeljskim ili podstanarskim stanovima), mogućnost da se počne sa kreditiranjem kupovine stanova moraće ipak malo da sačeka. Naime, kupovina nekretnina na rate podrazumeva stabilnu privredu, stabilnu monetu i stabilan bankarski sistem, a svega toga u Srbiji još nema.

OČEKIVANJA: U poslednjih mesec dana najavljuju se (a ponegde već i realizuju) kratkoročni krediti na sve što bi moglo biti potrebno prosečnoj porodici (od automobila do bele tehnike), ali o stanovima nema ni reči. Bankarski službenici odbijaju da daju informacije obrazlažući to time da "nisu nadležni" – služba za informisanje upućuje na direktore i pomoćnike direktora, a ovi opet na službu za informisanje. Ukoliko informaciju zatraži "zainteresovani građanin", a ne novinar, savetuje mu se "da pozove posle Nove godine jer će se tada nešto znati". U Investbanci nam je objašnjeno da bi bilo kakve najave kredita u ovom trenutku bile kontraproduktivne, pošto još nije poznato kakva će biti politika Narodne banke. "Dugoročni stambeni krediti ući će u naš program za iduću godinu, ali će njihovo realizovanje zavisiti od novih odredbi NBJ-a. S obzirom na suštinske monetarne promene koje su se već desile, mi očekujemo da će kredita biti", rekao nam je viši službenik koji je insistirao na anonimnosti. A Narodna banka Jugoslavije, u ovom trenutku zauzeta stabilizovanjem monete, u svakom slučaju se dugoročnim stambenim kreditima neće baviti bar još neko vreme.

"Iako će prva investicija nove vlasti morati da bude gradnja pruga, puteva i stanova, potpuno mi je nezamisliva situacija da čovek kupi stan na kredit. Bar ne u periodu od oko tri godine", kaže za "Vreme" Dragoslav Šumarac, koordinator za građevinarstvo G17 plus i profesor Građevinskog fakulteta. Rok koji daje Branko Dragaš, bankar i savetnik Zorana Đinđića za ekonomska pitanja, nešto je kraći; po njegovim rečima, prvih pomaka u kreditiranju stanova biće već 2002, a sve što bude najavljeno pre toga može se smatrati političkim marketingom.

Ovogodišnja akcija (bivše?) Direkcije za obnovu i izgradnju, u sklopu koje je mladim bračnim parovima ponuđeno da se skuće na rate, već je odavno okarakterisana kao marketinški potez bivših vlasti – banke koje su učestvovale u akciji nisu ni tada a ni sada eksplicitno objasnile odakle im sredstva, a građevinari su manje-više javno saopštavali da su bili primorani da grade. Pokušaji da se akcija izvede do kraja ipak i dalje traju – iz Privredne komore Srbije nadležnim organima ovih dana stižu dopisi kojima se apeluje na nastavak izgradnje 10.000 stanova jer će u suprotnom, kako se navodi, bez posla ostati 140.000 radnika. Po rečima Dragoslava Šumarca, takvi dopisi samo su "pokušaj da se očuva Direkcija", ali će započeti stanovi kako-tako morati da se završe "bez obzira na to ko je kriv za akciju koja se srušila kao kula od karata". On još kaže da postoje predlozi da se već gotovi stanovi prodaju po tržišnim cenama, a da se tim sredstvima omogući dalje funkcionisanje angažovanih građevinskih firmi.

Iako je rešavanje opstanka građevinara i sudbine započetih stanova neophodno da bi se uopšte razmišljalo o dugoročnim stambenim kreditima, to će biti tek početak. Naši sagovornici slažu se u oceni da su neophodni uslovi – pre svega oporavak banaka, oživljavanje privrede i promena zakona koji za sada ne omogućavaju ravnopravan tretman stranih i domaćih investitora. Naime, iako još nije bilo akcija tipa "Stanovi za demokratiju", za izgradnju i prodaju stanova u Srbiji zainteresovane su neke izraelske i grčke firme i banke kojima "niko ne može garantovati da će zemljište koje su kupili po visokim cenama zaista i ostati njihovo". Po rečima Branka Dragaša, nova republička vlada ponudiće stoga parlamentu oko 200 novih zakona koji će biti usklađeni sa zakonima Evropske unije i koji će omogućiti dolazak stranog kapitala. Ako se ima u vidu trenutna zainteresovanost Zapada za Srbiju i kooperativnost koju nove vlasti pokazuju s tim u vezi, može se očekivati da strani kapital u celoj priči neće biti sporan.

Ono što će ipak ostati problematično jeste oporavak domaćih banaka i oživljavanje proizvodnje. Branko Dragaš ističe da je za oporavak banaka neophodan oporavak štednje: "Tek kada se građanima vrati stara devizna štednja i ono što su im uzeli Dafina i Jezda, oni će imati dovoljno poverenja u banke da im povere novac koji su do sada čuvali. Pasive banaka počeće da se pune i biće moguće razmišljati o kreditiranju stanova. Jer, stambene politike ne može biti bez dugoročnog izvora finansiranja, koga opet nema bez oporavka štednje."

Što se tiče oživljavanja privrede i njenog otvaranja prema svetu, situacija je još kompleksnija – niko više i ne pokušava da proceni koliko će godina (decenija) biti potrebno da sa stranim kapitalom ili bez njega fabrike i preduzeća počnu normalno da rade. A bez normalnog rada nema ni normalnih zarada, što dovodi do problema kreditno nesposobnih građana. Naime, čak i kad bi se na neki volšeban način otpočelo sa kreditiranjem kupovine stanova, malo je onih koji bi mogli da otplaćuju mesečne rate od nekoliko stotina nemačkih maraka, koliko bi objektivno trebalo izdvajati za prosečan stan. Pošto niko ne očekuje povratak vremena u kome je rata bila na nivou cene kutije cigareta, treba dakle sačekati da prosečna plata bude mnogo veća od današnje – za sada se obećava da će zarade biti povećane na oko 200 maraka mesečno, što će opet biti nedovoljno za bilo kakve izdatke, osim onih neophodnih za golu egzistenciju.

TRŽIŠTE: Neka preduzeća omogućavala su i do sada svojim zaposlenima kupovinu stanova na rate, ali je reč uglavnom o građevinskim firmama koje su takve projekte mogle da realizuju bez većih gubitaka – radnici su praktično sami gradili svoje stanove, a plata (koju i inače nisu dobijali) bila je u stvari rata za otplatu. Troškove samog preduzeća pokrivala je prodaja preostalih stanova po tržišnim cenama. U ovom trenutku, međutim, teško da će i građevinari moći da se skuće "na odloženo" – već osiromašene akcijom Direkcije za obnovu i izgradnju, i njih, kao i ostala preduzeća, potresaju sindikalne borbe i smene rukovodstva. A u toj situaciji teško da iko razmišlja o bilo kakvim dugoročnim planovima.

Tokom sledećih nekoliko godina, stanovi će se, kako se čini, kupovati i prodavati kao i do sada – za gotovinu. Na činjenicu da je malo onih koji su se prerano ponadali kupovini stana na rate ukazuje i situacija na tržištu – Aleksandra Kon, suvlasnica agencije za promet nekretninama "Alka", kaže za "Vreme" da se posle političkih promena nisu promenile ni cene, a ni ponuda i potražnja stanova. Po njenim rečima, ukoliko ipak bude kreditiranja stanova, cene će morati da budu oborene: "Tržište nekretnina je slobodno, što podrazumeva da cenu reguliše samo odnos ponude i potražnje. Kakve god bile trenutne cene, one su objektivne čim ljudi za te pare kupuju i prodaju stanove. Međutim, vi sa 30.000 maraka trenutno ne možete da uradite ništa, dok biste sa tolikim depozitom u slučaju kreditiranja ipak mogli da kupite stan. Potražnja stanova koji se prodaju za gotovinu tada bi opala, a cene bi bile korigovane."

Pošto se pojava agencija za promet nekretninama poklapa sa vremenom u kome je nestala institucija kupovine stana na rate, mnogi smatraju da bi povratkom na sistem kreditiranja nestale i agencije. Naša sagovornica, međutim, ističe da su agencije novina samo kod nas i da u svetu nisu "nužno zlo", već faktor stabilnosti cena koji reguliše ponudu i potražnju: "Ukoliko bi se pojavili krediti, agencijama bi bilo bolje nego sad. To bi nam omogućilo da posredujemo između stranih i domaćih firmi i banaka s jedne strane i privatnih lica s druge. Nama bi mogla da bude poverena prodaja, dok bi način isplate bio ugovoren s bankama", kaže Aleksandra Kon.

Sve to za sada je ipak na nivou hipoteze – Srbija je i dalje nesigurno tlo i za preduzeća, i za banke, i za privatna lica. Dinar, bez čije stabilnosti nema ni pomisli o dugoročnim kreditima, tek je počeo da oživljava, a stabilizacija je na tom planu (kao i na ostalim) potpuno neizvesna, bez obzira na prve rezultate nove vlasti. Jedino što je sasvim izvesno jeste to da će strpljenje biti neophodno. A ono se, bar tako kažu, uvek isplati...

Tamara Skroza

prethodni sadržaj naredni