Belgrade Watermark

U nedelju 21. septembra objavljena su tri dokumenta: Ugovor o zajedničkom ulaganju u projekat "Beograd na vodi" na srpskom jeziku (69 strana), verzija na engleskom jeziku sa apendiksima tj. dodacima (259 strana) i prvi amandman ugovora, takođe na engleskom (šest strana; potpisan 27. jula ove godine).

Poslednja dva dokumenta sadrže potpise Zorane Mihajlović, ministarke građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture RS, Aleksandra Trifunovića, direktora preduzeća Beograd na vodi d.o.o., i Mohameda Ali Rašed Alabara kao predstavnika firmi Belgrade Waterfront Capital Investment LLC i Al Maabar International Investment LLC. Pored potpisa nalaze se i pečati Ministarstva i firme Beograd na vodi d.o.o., a pečata Alabarovih preduzeća nema.

Ugovor je potpisan 26. aprila, a zaveden dan kasnije. Objavljen je 147 dana kasnije.

Osam spornih tačaka iz objavljenog Ugovora

1. Javnost: Ugovorne odredbe su pokazale da su raniji izgovori za neobjavljivanje bili neosnovani. Predstavnici vlasti su od aprila sukcesivno, na nekoliko nedelja, navodili nove razloge zbog kojih Ugovor, navodno, nije mogao da bude objavljen. Sad se jasno vidi da je tajnost zavisila od volje ugovornih strana, a ne od odobrenja državnih organa ili pravosnažnosti. Objavljivanje je napredak, na primer, u odnosu na slučaj "Air Serbia" (duplo kraće čekanje) ili slučaj "FIAT" (zatamnjeni aneksi).

2. Ustavnost: I dalje smo miljama daleko od standarda iz Zakona o javno-privatnim partnerstvima iz 2011. godine, koji predviđa obavezne prethodne analize, provere isplativosti, izbor partnera kroz nadmetanje, vođenje registra javnih ugovora... Ponovo je primat nad zakonom dobio međudržavni sporazum. Jedini način da se takva praksa zaustavi jeste da se u Ustav (koji će se uskoro svejedno menjati) ugrade norme koje će nesumnjivo zabraniti isključenje javnosti i nadmetanja kroz međudržavne sporazume.

3. Isplativost: Sad kad su podaci poznati, odgovor na pitanje o isplativosti mogao bi da dâ svaki beogradski preduzimač. Oni će, naime, najbolje znati da li danas besplatno zemljište u centru Beograda, čisti papiri i raščišćen teren, urbanistički plan prilagođen željama, mogućnost da se doprinosi za zemljište plate izvođenjem radova i mogućnost korišćenja javnih površina i zatečenih zgrada – vrede kao jedna trećina izgrađenih "kvadrata" plus pozajmica vlasniku placa.

4. Rizik: Svako zajedničko preduzeće je rizičnije od "čistih" pravnih poslova, kao što su iznajmljivanje/prodaja zemljišta ili javne nabavke radova. Gradonačelnik Beograda na pitanje o rizicima lakonski odgovara da ih "u potpunosti snosi investitor". Rizik Srbije postoji, i pre svega se ogleda u pitanju kojim se nijedan objavljeni dokument ne bavi – da li će prodaja izgrađenih objekata po ovom modelu doneti Srbiji i Beogradu zaradu koja je makar jednaka alternativnim rešenjima (npr. iznajmljivanje na 99 godina zainteresovanim investitorima).

5. Neprecizno o glavnoj obavezi: Rizici u funkcionisanju državno-privatnih preduzeća u Srbiji su dobro poznati (npr. slučaj "Mobtel"), pa su naročito važne odredbe o garancijama i upravljanju preduzećem. Na prvi pogled, čini se da garancije nisu naročito snažne. Na primer, za kršenje osnovne obaveze investitora, izgradnje 50 odsto objekata za (čak) 20 godina, nema ugovorne kazne – samo mogućnost da se neiskorišćene parcele iznajme nekom drugom. Pošto Srbija očekuje dobit od ovog posla od prodaje stanova, onda je veoma bitno da se zna i kada će tačno zgrade biti u funkciji. Stan koji može da se proda danas verovatno vredi duplo više od onog koji će se prodati za 20 godina, i zato je ta obaveza morala da bude precizno određena.

6. Troškovi preduzeća: Za razliku od ljudi koji stare prizemne kuće prodaju graditelju višespratnice, Srbija ovde ne dobija "kvadrate" u naturalnom obliku koje posle sama prodaje i ima čistu dobit od toga, nego udeo u vlasništvu i budućoj dobiti kompanije. Kolika će dobit biti ne zavisi samo od interesovanja kupaca, već i od troškova koji se mogu bitno razlikovati u zavisnosti od poslovne politike i procedura. Na troškove će većinski partner uvek imati više uticaja. Kontrola od strane naših državnih organa će biti samo posredna – preko predstavnika u upravljačkim telima zajedničkog preduzeća.

7. Izbor izvođača: Ugovor ne precizira na koji način će "Beograd na vodi" birati izvođače poslova. Na jednom mestu pominju "najpovoljnije ponude" (u vezi sa mogućim angažovanjem srpskih firmi) što je posredan pokazatelj da će biti nekakvog nadmetanja. Da podsetimo, "lex specialis" je otvorio mogućnost da se ne primeni Zakon o javnim nabavkama ni kod izvođenja javnih radova na ovom području. Čini se da će najsnažniji mehanizam kontrole racionalnosti troškova biti to što će se poslovni plan usvajati jednoglasno.

8. Kritike: Do sada je izneto nekoliko argumentovanih kritika Ugovora – npr. ugovaranje obaveze da Vlada predloži neke zakone nije smelo da se nađe u Ugovoru, odredbe o konverziji su zbunjujuće, a čini se da se kod parcelisanja odstupa od zakonskih pravila. Možda najveći pravni problem, s obzirom na nerešene inicijative kojima se pred Ustavnim sudom osporava sporazum sa Emiratima, može da bude garancija naše države iz člana 19.2. U tom članu se tvrdi da nije pokrenut i da nije u izgledu da će biti pokrenut postupak pred sudom ili državnim organom koji bi mogao da utiče na zakonitost i punovažnost ovog ugovora.