---

Istraživanje >

Kretanje nekretnina

Ako bi bila tačna teorija da su mali oglasi prava slika jednog grada, lako bi moglo da se zaključi kako je Beograd metropola sa idealnom infrastrukturom, bezbrojnim parkovima, savršenim gradskim saobraćajem, potpuno uređenim predgrađima, stanovima ne starijim od pet godina i veoma platežnim žiteljima. Cena od nekoliko hiljada evra po kvadratu koja se nudi na beogradskom tržištu nekretnina, odgovara naime upravo takvoj idiličnoj slici. Koristeći kontrast između situacije na tržištu i realne slike, prodavci uporno previđaju da njihovi stančići nisu vile pored Ženevskog jezera, legalni i ilegalni graditelji užurbano rade, a prosečni kupci traže rupe u zakonu i najčešće postaju žrtve nesređene stambene politike

Prema poslednjem popisu rađenom prošle godine, u Beogradu trenutno žive 1.576.124 stanovnika. U isto vreme, prema istoj statistici, broj useljenih stanova iznosi 583.908. Zvanično, dakle, situacija i nije tako katastrofalna. Međutim, nezvanični podaci govore da u prestonici živi bar oko 100.000 podstanara i da je veliki broj stanova čiji kapaciteti ne odgovaraju broju stanara. Razlozi su, kao i u mnogim drugim slučajevima, rezultat ne tako davne istorije.

Podaci gradskog Zavoda za statistiku otkrivaju da je od Drugog svetskog rata najviše stanova u Beogradu bilo napravljeno 1976. godine – skoro 12.000. Najmanje 1946 – samo 429. No, ako je za postrevolucionarno vreme to razumljivo (zemlja je bila siromašna, a "drugovi" su bili zauzeti invazijom na Senjak i Dedinje), šta reći o 2000. godini, kada je u Beogradu izgrađeno svega 1238 stanova? Iste godine, međutim, prosečan broj kvadrata u novoj gradnji bio je najveći ikad zabeležen u svim Jugoslavijama – skoro 77 kvadratnih metara po stanu. Gradili su, naravno, srpski "tajkuni". Pretprošle godine broj stanova povećao se za 3429, dok se u ovom trenutku, samo pod okriljem grada, završava više od 2000 stanova. U svakom slučaju, brojka od 270.753 stana izgrađena u posleratnom periodu suviše je mala za milionski grad, posebno ako se imaju u vidu masovne migracije do kojih je došlo u poslednjih desetak godina.

Nedostatak nove gradnje, praćen doseljavanjem novih, stambeno neobezbeđenih žitelja, uslovljavao je dugogodišnji konstantan rast cena nekretnina. Od 1989. godine, kada je donesen prvi zakon o nekretninama, počelo je formiranje cena na tržištu na osnovu ponude i potražnje – tada su bile najniže, jer mnogi nisu verovali u instituciju otkupa, ali od tog momenta do danas, osim u vreme bombardovanja, cene lagano rastu. Pravi šok na tržištu izazvao je, međutim, nestanak neprikosnovene nemačke marke i uvođenje evra. Povodeći se za primerima drugih evropskih zemalja, ovdašnji prodavci su svoje cene jednostavno "preveli" u novu valutu, previđajući i činjenicu da marka nije isto što evro, ali i prosta pravila zdravog razuma. Žrtve su, kao što se očekivalo, bili optimistički nastrojeni kupci. Klijentkinja agencije za promet nekretninama "Alka" prodala je baš u to vreme vikendicu na moru da bi stambeno obezbedila svoju ćerku: vikendica je prodata za 50.000 maraka, proces biranja stana potrajao je duže nego što je planirano, dogodio se transfer marka–evro, da bi se donedavno pozamašna cifra svela na kapital dovoljan da "pokrije" kupovinu lošije garsonjere u širem gradskom jezgru.

STANjE CENA: Kako, dakle, sve to izgleda u praksi? Ukratko, u gradskoj zoni više nema stana čija je cena kvadrata ispod hiljadu evra. Na Novom Beogradu, koji je postao nova elitna gradska lokacija, sada je najnormalnije za kvadrat dobiti 1000 evra, što je doskora bila misaona imenica (prema podacima iz agencija, stanovi u blokovima 45, 70, 62–64 prošle godine jedva su išli po ceni od 350 do 400 evra za kvadrat). Iako najveći rast cena beleži deo oko tek otvorenog Merkatora, najskuplji novobeogradski kvart i dalje je ENjUB, gde izuzetno luksuzno opremljeni stanovi dostižu 1500 evra za kvadrat, s tim što su stanovi u novogradnji skuplji za 10 do 20 odsto u odnosu na korišćene. Prema podacima agencije "Alka", Vračar je i dalje najtraženiji i najskuplji, sa dve do dve i po hiljade evra po kvadratu: uz već poslovični "elitizam" ovog dela grada, Vračar je najmanja opština na najvećoj nadmorskoj većini, dobro snabdevena, sa uskim ulicama, bez saobraćajnih gužvi. Inače, gužve "u špicu" uticale su na pad cena u ulicama Kneza Miloša, Dušanovoj ili 29. novembra, tako da se ovi stanovi, iako veoma blizu samog gradskog jezgra, prodaju po ceni do 1500 evra. Stanovi u Knez-Mihailovoj i neposrednoj okolini retko se pojavljuju na tržištu, ali se zato prodaju najbrže i po najvišim cenama. Dorćol je nekada bio traženiji, dok se cene stanova s one strane Pančevačkog mosta kreću do 500 evra za kvadratni metar. Interesantno je da je prodaja kuća na Senjaku i Dedinju u poslednje dve godine stala.

Slične informacije dobijamo i u drugim agencijama. Prema podacima agencije "Interpozita", poslednjih nekoliko godina postoji izuzetno velika potražnja i izuzetno mala ponuda manjih stambenih jedinica (garsonjera, jednosobnih i dvosobnih). Na potezu od Kalemegdana do Slavije (strogi centar grada) cena stanova zavisi od zgrade u kojoj se stan nalazi tj. od njene arhitekture. Tako, u zgradama sagrađenim pre rata (obično salonski stanovi) cena po kvadratnom metru iznosi od 1200 do 1500 evra. Na Vračaru kvadratni metar ovakvih stanova košta 1400 evra, dok u zgradama socijalrealističkog perioda od 1000 do 1200 evra. Pored ovih standardno "trendy" lokacija, takav status dobio je i novobeogradski blok 25, oko Beogradske arene, gde kvadratni metar košta 1200 evra, kao i zgrade oko hotela "Jugoslavija".

Za razliku od cena, koje više ne podležu pravilima najelementarnije logike, nagla popularnost Novog Beograda potpuno je razumljiva. Kada je pre desetak godina na teritoriji te opštine bio prisutan obrnut asimilacioni trend (usled masovnih migracija iz Hrvatske i BiH), on za posledicu nije imao samo demografsku promenu već i ozbiljan pad cene nekretnina u popularnim "blokovima". Nakon petog oktobra 2000. i ponovnog interesovanja trgovačkih korporacija za ovo tržiste, cene stanova u okolini Merkatora, Centra "Sava", Fontane i sportske hale dvostruko su porasle, od dotadašnjih 900–950 evra, na sadašnjih 1900 evra po kvadratu. Ovakav tržišni "skok" uslovilo je i uvođenje kablovske televizije, ali i naknadno interesovanje domaćih i stranih biznismena za ovaj kraj. Nema sumnje da su veliki trgovački centri dosadašnje "krajeve u modi" premestili severno od Save i Dunava, ali i da agencije za nekretnine, sa daljim trgovinskim razvitkom, na ovim lokacijama očekuju povećanje cene nekretnina za 10-15 odsto. Predstavnici agencija za promet nekretninama očekuju da će najava stambenih kredita i sve veća platežna moć stanovništva usloviti dalji skok cena i na drugim beogradskim lokacijama – procene se uglavnom svode na to da se u sledećih šest meseci očekuje rast cena za deset odsto. Obaranju sumanutih cifara zainteresovani se mogu nadati samo ako stambena izgradnja dostigne "zlatne" sedamdesete, kada je u Beogradu izgrađeno gotovo 90.000 stanova. S druge strane, dok god postoje veliki i skupi stanovi koje će neko moći da plati, cifre će rasti.

U širem centru grada, kao i u stambeno-rezidencijalnim delovima "moćni" su na vreme legalizovali svoj novac, uloživši ga u luksuzne salonske stanove čija cena dostiže i do 500.000 evra. Visoki plafoni, kamini i gipsane figure, ukus su nove srpske buržoazije. Analitičari kažu da bogat sloj čini tek jedan odsto građana Srbije, ali da upravo oni, a ne tržište, formiraju vrtoglave cene nekretnina. Mnogi ukazuju i na paradoks: kad god je na javnoj sceni politička kriza, stanovi se slabije prodaju, ali zato njihova cena rapidno skače. Iako danas prodaja luksuznih stanova beleži blagi pad, kvadratni metar u Knez-Mihailovoj ulici pre nepunih mesec dana prodat je za neverovatnih 7000 evra. Slično je i u bočnim ulicama oko Knez-Mihailove, ali i na Vračaru. Inače, trenutno najskuplja kuća u Beogradu procenjena je na 3.500.000 evra i nalazi se u Bulevaru Jugoslovenske narodne armije.

SIVILO I BULDOŽERI: Cene neusklađene sa platežnom moći kupaca, mnoštvo zakonskih rupa i već tradicionalno prisustvo "lovaca u mutnom" uslovili su da jedan od glavnih problema Beograda postane tzv. gradnja u sivoj fazi. Gradi se obično na obodu grada, cena kvadratnog metra iznosi od 300 do 500 evra, a stan se kupcu isporučuje u formi neomalterisana četiri zida sa krovom: sve ostalo, od elementarnog opremanja stana do uvođenja telefonske linije i trofazne struje, prepušteno je kupcu. S druge strane, procvetala je i izgradnja modernih objekata, potpuno opremljenih, ali isto tako "sivih" kada su u pitanju način i legalnost gradnje: po cenama od 1000 evra naviše prodaju se stanovi koji nigde nisu "zavedeni" i koji zapravo zakonski ne postoje.

SPOSOBNI I NAIVNI: Iza obe forme "sive gradnje" stoje sposobni preduzetnici i naivni kupci. Po rečima Miroljuba Damjanovića iz agencije "Damjanović", priča počinje tako što preduzetnik kupuje zemljište i jednostavno otpočinje izgradnju: "Od opštine na čijem se zemljištu plac nalazi, on dobija dozvolu da sagradi određen broj kvadrata predviđen urbanističkim planom. Međutim, on zida i do deset puta veću kvadraturu i potom podnosi zahtev za legalizaciju ‘viška’ stambenog prostora. Prema našim zakonima, takvu građevinu nemoguće je legalizovati. U takvoj zgradi, niti će svi stanovi dobiti telefonske linije niti će svi imati trofaznu struju, jer na mestu gde je po urbanističkom planu trebalo da stoji trafo stanica, izvođač radova podigao je zgradu. Kada vi, na primer, u zgradi u čijoj građevinskoj dozvoli piše da ima 320 kvadrata, kupite stan od 52 kvadrata, u šifri kupoprodajnog ugovora koji ste sklopili stajaće oznaka 52/320. Ukoliko ta zgrada ima više od 320 kvadrata, ona nije legalna, pa samim tim nije legalan ni vaš stan, bez obzira na to da li se nalazi u legalnom ili ilegalnom delu zgrade". Gradnja "nepostojećih" kvadrata na ovaj način, samo je jedan od modela "snalaženja" i dovijanja. Oslanjajući se na Zakon o održavanju stambenog prostora, vlasnici stanova u ranije podignutim zgradama pokazali su takođe preduzetničke sposobnosti: "Većina stanara dveju susednih zgrada sklopi ugovor sa građevinskom firmom da u zamenu za nadogradnju još dva sprata na svakoj zgradi stanarima uvede interfon i renovira spoljašnjost i unutrašnjost zgrade. Građevinska firma ispoštuje ugovor, ali zato u međuprostoru dveju zgrada sazida nov stambeni objekat iste kvadrature, koji ozbiljno ugrožava statiku sada već tri zgrade. Izgradnjom i prodajom ovakvih stanova, građevinske firme ostvaruju ogromnu materijalnu dobit. Cena kvadratnog metra iznosi od 300 evra za stanove u kojima su završeni grubi radovi do 500 evra za one potpuno useljive. Samo u Zemunu trenutno ima oko 18.000 tako podignutih objekata, dok ih je do sada blizu 3000 srušeno. Uprkos tome, trend kupovine stanova u ‘sivoj fazi’ ne opada", kaže za "Vreme" Miroljub Damjanović.

Čak i kad vredni građevinari nisu gradili čitave nove objekte između zgrada, retko se događalo da malčice ne "preteraju" sa famoznim nadgradnjama: pod izgovorom da se gradi jedan sprat ili potkrovlje, gradilo se dvostruko ili trostruko više stanova, sve uz blagoslov stanara koji su sa preduzimačima potpisali ugovor tipa "mi vama krov, vi nama interfon ili fasadu". Velik broj stanova izgrađen je tako bez ikakve građevinske dozvole. Ako je i postojalo izvesno odobrenje, odstupalo bi se od njega; da bi se to legalizovalo, potrebno je državi dati mnogo para, koje preduzimači ili nemaju ili ne žele da daju. Do pre dve godine država je takve pojave uglavnom ignorisala, da bi u poslednje vreme otpočelo rušenje objekata – u ovoj aktivnosti posebno se ističe opština Palilula, pre svega u naselju Karaburma. Međutim, neverovatno je da su nadležni u SO Palilula čekali da se podignu čitavi spratovi u jednom naselju, pa su onda odlučili da reaguju. Doduše, apelovalo se na stanare upozorenjima da je nelegalna gradnja krivično delo, da se u pravnom smislu novi stanovi ne mogu uknjižiti niti mogu biti priključeni na mrežu elektroinstalacija, na vodovod i kanalizaciju, da se drastičnim povećanjem broja stanova javlja problem preopterećenosti postojećih kapaciteta i da će na kraju objekti biti srušeni, jer nemaju valjanu građevinsku dozvolu. U novembru 2002. na inicijativu SO Palilula i uz podršku predsednika gradske vlade Nenada Bogdanovića, problem bespravne gradnje na Karaburmi rešen je tako što su objekti konzervirani u postojećem stanju, tj. zaustavljena je dalja izgradnja. Nakon toga Skupština Beograda donela je odluku o izradi Regulacionog plana za ovo naselje. Urbanistički zavod zadužen je za izradu plana, čiji će nacrt uskoro biti predat Sekretarijatu za urbanizam. Paralelno sa izradom Regulacionog plana, Gradski zavod za veštačenje daće svoj sud o projektnoj dokumentaciji kritičnih objekata, odnosno odlučivati o višku kvadrata i stabilnosti pomenutih zgrada. Inače, do donošenja rešenja o konzerviranju srušeno je četiri hiljade kvadratnih metara na sedam od ukupno dvadeset bespravno nadzidanih objekata, dok je opština protiv investitora podnela više od trideset krivičnih prijava.

DžUNGLA NA ASFALTU: Zahvaljujući sveprisutnom "sivilu", kupovina stana je, čak i za one srećnike koji imaju novac, postala prava avantura. Proces najčešće počinje tako što budući kupac najpre proda neku drugu nekretninu, menja veliki stan za dva manja ili sačeka nasledstvo – u tom trenutku čini se da je svim problemima došao kraj. Drama, međutim, tek tada počinje. Buduće kupce na tržištu dočekuju zaista raznovrsni stanovi: od neuslovnih i nekvalitetnih, bez priključaka na kanalizaciju i vodu, do najluksuznijih. Ipak, dominiraju konfekcijska socijalistička gradnja (Novi Beograd, Miljakovac), gradnja iz devedesetih (Stankomova naselja), kao i predratni salonski stanovi. Zauzeti izborom lokacije, sprata ili strukture, kupci najčešće zaboravljaju ono što je najvažnije: sklapanje ugovora i "papire" koje bivši vlasnik ili preduzimač mora da poseduje. Prema rečima vlasnica agencije "Alka" Kaće Lazarević i Aleksandre Kon, stan je legalan ako je prethodno uknjižen: kupcu su potrebni rešenje o uknjižbi i poslednji izvod iz zemljišne knjige, dok bi u suprotnom valjalo pribaviti ceo istorijat stana u originalu, ugovore svih prethodnih vlasnika overene pred sudom sa poreskim klauzulama. Kako ove uslove ispunjava svega 20 odsto stanova u Beogradu, epilog obično podrazumeva mnogo komplikacija.

Glavni problem jeste u tome što građani overu ugovora pred sudom doživljavaju kao osnaživanje ugovora. Overa pred sudom, međutim, podrazumeva samo overu potpisa, a službenik suda se tom prilikom uverava u lične podatke onog koji sklapa ugovor i ništa više. Kupci ponekad lakomisleno zaključuju da su sa pečatom službenika suda dobili i overu valjanosti sklopljenog ugovora. Toj situaciji pogoduje i slaba administracija, odnosno činjenica da se u Skupštini grada ili bilo kom urbanističkom zavodu ne može dobiti tačna informacija o tome koliko je kvadrata dozvoljeno izgraditi na nekoj parceli – zahvaljujući tome, dokazivanje da je neki stan uknjižen i legalan, može da potraje i čitavih šest meseci.

Vlasnice agencije "Alka" upozoravaju i na veliki broj "divljaka", koji u haotično stanje u poslu sa nekretninama unose dodatnu zabunu kod kupaca ili prodavaca: "Po nekim procenama, divljih agencija ima više od 400. Umesto naslova, adrese i sedišta firme, kupe mobilni telefon i daju bezimeni oglas u novinama. Ako nađu mušteriju, časte advokata kad im napravi ugovor i završavaju posao. Oni otimaju najveći deo kolača, ali ne agencijama, već državi, jer ne plaćaju porez, a uzimaju dobru proviziju", kaže Aleksandra Kon. "Zakonodavac nije postavio nikakav uslov za otvaranje agencije. To danas može da uradi bukvalno svako. A ljudi naivni, imaju neke pare i hoće stan što pre, ne proveravaju da li je registrovana firma njihovog posrednika, da li ima advokata, da li su pregledani papiri koji im se daju na potpis. Kada završe loš posao, dođu u agenciju, žale se i traže pomoć." Po zakonu, trgovinom nekretninama mogu da se bave advokati pri advokatskoj komori i preduzeća čija je šifra posredovanje. U praksi, najviše je upravo "divljaka", samozvanaca koji rade praktično bez ikakvih troškova. Kako je to moguće? Pravno gledano, agencije za promet nekretninama čak i kad "lažiraju" dokumenta ne snose nikakvu odgovornost, jer se po važećim propisima celokupna transakcija odvija između prodavca i kupca. Slično je i u bivšim republikama SFRJ, sem u Sloveniji gde su se agencije razvile iz bivših SIZ-ova i fondova stanovanja. U njima radi po pedeset – šezdeset ljudi i osim posredovanja bave se održavanjem i drugim poslovima sa nekretninama. Prema mišljenju brojnih agencijskih kuća, uvođenje licence bi, sem zakonskog okvira, reda na tržištu i pravne zaštite klijenata, omogućilo da se sadašnje male agencije razviju u velika preduzeća koja će se profitabilno baviti ovim poslom. Dobijanje licence podrazumevalo bi određenu školsku spremu i novčani depozit, dok bi rad agencija kontrolisalo Ministarstvo trgovine. Na razvijenim evropskim tržištima gotovo je nezamislivo da se nekretnine kupuju direktno od vlasnika, dok je prevara klijenta ili utaja poreza od prometa nekretninama strogo kažnjiva.

S druge strane, ni vlasnici agencija nisu bez problema – pre svega s preteranim očekivanjima prodavaca i kupaca. Recimo, ako su kupci zainteresovani za stan na Vračaru sa cenom od 1100 evra po kvadratu, nadaju se pogledu na hram Svetog Save i svemu onom što su videli u američkim serijama: đakuziju, sauni, španskim pločicama, halogenom osvetljenju... Na drugom polu istog problema nalaze se cene stanova koje formiraju sami prodavci, potpomognuti mešetarima koji ih ubeđuju da njihovi stanovi vrede mnogo više nego što je realno – događa se, na primer, da cena stana u predratnoj zgradi "duplo skoči" onog trenutka kad se u komšiluku sagradi najsavremenije moguće zdanje sa astronomskom cenom. Uz sve to, dodatno opterećenje su i cene privatnih građevinara, koji stanove na Čukaričkoj padini, na primer, izjednačavaju sa onima u centru.

Uz sve ove probleme, rešive novim zakonima i propisima, postoji i problem koji za sada izgleda nerešiv, a svodi se na činjenicu da interes za kupovinu stanova daleko premašuje izgradnju. Ako se zna da je i u najprosperitetnijim godinama svoje stambeno pitanje rešavalo svega deset hiljada porodica, teško je očekivati da će, sa sadašnjim tempom zidanja, stvari uskoro krenuti nabolje. Cene stanova će skakati, krediti će još neko vreme biti nepovoljni, a rate nerealno visoke. Za sve one bez stana, veće plate ili bar babe koju će naslediti, ostaje glavobolja. I podstanarske muke sa gazdama ili roditeljima.

 

POŠALJI KOMENTAR REDAKCIJI		ODŠTAMPAJ TEKST

---