Urbanizam:
Legalizacija po Velimiru

Naše subjektivne slabosti ćemo prevazići – skratićmo postupak za izdavanje dozvola i time olakšati svima koji sopstvenim sredstvima žele da reše svoj stambeni problem. U najkraćem roku ćemo da sasečemo sve negativne pojave u strukturama kao što su mito i korupcija, ali uporedo sa tim, mora da se podvuče crta i da se sve što je do sada nelegalno izgrađeno legalizuje u jednom skraćenom postupku. Mi to moramo, mi to hoćemo i mi to možemo drugovi

Zajednički imenitelj svih dosadašnjih pokušaja legalizacije nelegalno izgrađenih objekata je da su sve bile neuspešne, da su sve bile praćene polemikama o isplativosti nepoštovanja zakona – da se poštovanje propisa kažnjava, a nepoštovanje nagrađuje, da su kriterijumi za legalizaciju bili sve blaži i blaži, da je cena bila sve niža i niža i da je nelegalna gradnja posle svake od njih dobijala novi zamah. Sve do ove, koju ministar građevina i urbanizma Velimir Ilić najavljuje: nameran je da jednom za svagda u red dovede poluvekovni permanentno narastajući urbanistički haos. "Cilj je da se svaki građanin i njegova imovina upišu: od Vlade to traže međunarodne institucije, koje su za to dale odgovarajuće kredite", kaže. "Neće Evropa više sa nama da razgovara dok sve objekte ne upišemo u knjige."

U tom smislu, za 20 dana u skupštinskoj proceduri naći će se izmene i dopune Zakona o državnom premeru i katastru i Zakona o planiranju i izgradnji, pa se očekuje da nova pravila o legalizaciji budu u primeni već od kraja ove godine. Za tri godine, koliko će proces trajati, biće uknjiženo svih 1.300.000 nelegalnih građevina koje "na terenu" postoje, ali ih u knjigama nema.

Nameran je, takođe, da jednom za svagda dovede u red izdavanje građevinskih dozvola u regularnom postupku, kako kaže, leglo najveće korupcije u Srbiji". U Srbiji je, naime, za dobijanje građevinske dozvole potrebno 20 različitih dokumenata za čije dobijanje mora da se "prođe" isto toliko procedura, za šta je potrebno najmanje 279 dana: po efikasnosti izdavanja građevinskih dozvola, naša zemlja svrstana je na 175. mesto od ukupno 183 zemlje u svetu.

Za ubrzavanje procesa regularnog izdavanja građevinskih dozvola ima jednostavno rešenje: da višak zaposlenih u agencijama bude angažovan u procesu brzog izdavanja građevinskih dozvola, legalizacije objekata i rešavanju vlasništva nad zemljištem. "Nenormalno je da pravnik u ministarstvu koje sam ja nasledio ima 18.000 nerešenih predmeta na stolu. Hodnici su puni. U Ministarstvu u hodniku ima 180.000 predmeta koji čekaju na obradu. To je nenormalno."

Ministar je naglasio da cena legalizacije zbog toga mora da bude takva da svaki građanin može da je plati uprkos teškoj ekonomskoj situaciji, zapretivši da će biti rušeni svi objekti vlasnika koji to ne budu učinili i pored tako povoljnih uslova.

Praktično, u katastar će biti upisani svi vlasnici, ali će se ostaviti žalbeni rok od 60 ili 90 dana za prigovore onih koji bi eventualno ovim upisom bili oštećeni. Procenjuje da će takvih sporova pred sudom biti svega dva do tri odsto od ukupnog broja nelegalnih zdanja.

Po vrh svega, svi oni koji su gradili objekat na parcelama koje se vode kao državno vlasništvo bez korisnika postaće vlasnici zemljišta ispod objekta bez naknade.

EVROPSKI: Po njemu, prosečni bespravni graditelj je siromašak koji je u ovim teškim vremenima sazidao ono malo kućice, od kiše da se zaštiti, vatru u ognjištu da podloži, nejač da ogreje: istrošio se mučenik, ni cvonjka mu nije preteklo, a udarila i ova kriza, jedva kraj sa krajem sastavlja... Ne može od njega da se traži i da doprinos za uređenje građevinskog zemljišta plati.

Ergo, neće za legalizaciju biti potreban projekat, jer "ljudi znaju šta su gradili", neće morati da se plate takse za uređenje građevinskog zemljišta, jer sve je to već uređeno pa nema razloga da se dodatno plaća, u stvari, neće biti potrebno ništa osim dokaza o vlasništvu, izvoda iz Katastra i skica objekta, predmeta legalizacije.

Ako kojim slučajem ima nekih problema sa dokazivanjem vlasništva, "jer knjige su u haosu", svedoci će potvrditi da je taj-i-taj vlasnik dotičnog objekta i da u njemu obitava. "Moramo doneti neki zakon ili uredbu da svi koji poseduju objekte na određenim lokacijama i u njima žive, a niko ih nije utužio za zemljište, mogu da ih legalizuju i da se na njih prenese plac", objašnjava i dodaje da će pojedinačna legalizacija koštati oko 100 evra za administrativne takse.

"Nećemo tražiti dozvole, neke fiktivne projekte što je do sada traženo, niti odobrenja komunalaca za ono što građani bespravno izgrađenih objekata već decenijama imaju. Bez obzira na to da li je u zakonom predviđenom roku podnet zahtev za legalizaciju ili ne, svi vlasnici objekata biće dužni da upišu svoja zdanja u katastar", naglašava Ilić. "Katastar već ima orto-foto snimke tako da se zna gde se svaki nelegalan objekat nalazi. Svi će oni biti uvedeni u pravni okvir i bez obzira na napomenu da je objekat iz legalizacije, vlasnik može da upiše hipoteku, da legalno trguje nekretninom, a država da ubira porez na imovinu. Izračunali smo da će prihod lokalnih samouprava po osnovu poreza na imovinu biti na godišnjem nivou sigurno bar deset puta veći od prihoda koji su do sada ostvarivali od legalizacije. U Srbiji je za protekle dve decenije legalizovano samo sedam odsto objekata od ukupno 700.000 podnetih zahteva. Taj problem mora da se reši i ovo je način za koji tražimo podršku lokalnih samouprava i već smo je od većine i dobili, uključujući i Beograd."

Ne može da se kaže da ministar Ilić govori napamet. Ima iskustva u tome, stalno nešto gradi, zna tačno gde je problem i kako da ga reši: eto, u vreme kad je bio ministar infrastrukture, sa bratom Vojislavom, inače predsednikom čačanske opštine, prihvatio se gradnje bolnice za lečenje srca, zgrade od 3000 kvadratnih metara na porodičnom imanju u Kučulicama kod Čačka. Zgrada je 2007. godine stigla do krova, a da za njenu gradnju nije izdat ni osnovni dokument – Akt o urbanističkim uslovima. Čemu uopšte služi taj dokument?

(NE)PRAVDA: Dobra strana legalizacije, tvrdi Ilić, a isto su tvrdili i svi njegovi prethodnici u ovom poslu, ogleda se i u tome što će vrednost naknadno legalizovanih kuća, stanova, uopšte svega što je podignuto bez "papira" biti veća, jer uknjižena imovina vredi više od neuknjižene. To je isto kao što automobil bez carinske deklaracije vredi manje nego onaj koji je ima, s tim da država može da odluči suprotno, kao što je Mlađan Dinkić, onomad, u svojstvu ministra finansija legalizovao "crnogorske tablice", pa je automobilima sa tim tablicama vrednost naglo porasla, ali je zabeležen pad cena na pijaci polovnih automobila. Na isti način, vrednost svih objekata koji su legalni od "prvog ašova" smanjiće se, jer ponuda će biti uvećana, dok je tražnja ovakva kakva jeste. Tako, oni prvi su na dobitku, oni drugi na gubitku.

Ima u tome još podosta nedoumica. Recimo, kako će da se ustanovljava osnovica za porez, kako će se obračunavati poreski kredit, kako amortizacija. Prema aktuelnom zakonu o porezu na imovinu, vrednost objekta se obračunava automatizovano, prema podosta komplikovanom obrascu u koji je uključeno mnoštvo koeficijenata, počev od kvaliteta gradnje i opremljenosti objekta, do mikrolokacije gde se nalazi, a amortizacija se zaračunava prema starosti – za svaku godinu osnovica se umanjuje za 0,8 odsto, što je otprilike najmanja amortizaciona stopa u svetu – uobičajena je od 1,2 do 1,5 odsto, mada za ovu priliku to i nije toliko važno. Važno je, međutim, od kada počinje da teče amortizacija?

Prema članu 10. Zakona o porezima na imovinu "obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje danom sticanja prava, odnosno danom početka korišćenja, danom osposobljavanja, danom izdavanja upotrebne dozvole ili danom omogućavanja korišćenja imovine na drugi način. Koji kriterijum će biti primenjen za kuću izgrađenu "nekada davno" koja je sad tek legalizovana?

Ako je kriterijum "danom početka korišćenja", to znači kada je objekat sagrađen, a to je bilo onda davno, od tada je proteklo mnogo godina, pa je red da se amortizacija zaračuna. Sa druge strane, ako je "od dana izdavanja upotrebne dozvole" što je sad, uslovno rečeno, pa amortizacija tek počinje da teče, ispada da se kuća stara 30 godina "broji" kao nova, a nije nova.

Šta biva i sa do sada neplaćanim porezom. Svako ko je uredno na vreme pribavio sve dozvole, platio bogu božje, caru carevo, svake godine izmirivao porez, s pravom se pita zašto njegov komšija prolazi jeftinije – em je oslobođen taksi i doprinosa, em ni porez (do sada) nije plaćao. Saša Paunović, predsednik Stalne konferencije gradova i opština kaže da porez na imovinu plaćaju svi vlasnici objekta bez obzira na to da li su sazidani sa građevinskom dozvolom ili bez nje.

NE BIVA: U Stalnoj konferenciji opština i gradova imaju rezerve prema ovom naumu ministra Ilića. Načelno ga podržavaju, ali i upozoravaju da besplatna legalizacija, koja bi važila za sve objekte bez izuzetka, može dovesti do novih kršenja zakona i nastavka trenda bespravne izgradnje.

Dobro je, kažu, da se maksimalno uprosti proces legalizacije i da se građani, posebno oni koji su sagradili nelegalne objekte da bi rešili stambeno pitanje, oslobode svih mogućih finansijskih troškova i procedura, ali da svi ostali bespravni graditelji plate bar naknadu za uređenje građevinskog zemljišta. Sporno je, vele, da se investitori koji su gradili nelegalne poslovne prostore, stambene zgrade za dalju prodaju stanova ili luksuzne stambene objekte, oslobode plaćanja ove naknade.

Podsećaju da lokalne vlasti treba da omoguće građanima koji žive u legalizovanim objektima približno jednake uslove za život koji postoje i u drugim delovima lokalne zajednice. Za to su potrebne pare, kako bi bila obezbeđena bolja komunalna i socijalna infrastruktura u legalizovanim naseljima.

"Sredstvima od naknade za uređivanje građevinskog zemljišta koja se plaća prilikom legalizacije, finansira se komunalno i infrastrukturno uređenje ulica, naselja i samog grada ili opštine. Svako umanjenje ovih izvora finansiranja imaće svoje negativne posledice u kvalitetu aktivnosti lokalnih vlasti u ovoj oblasti. Ministarstvo treba da preispita plan da se pri legalizaciji ukine plaćanje ove naknade za sve objekte. Ovo pitanje treba urediti tako što bi se napravila razlika između onih građana koji su gradili nelegalne objekte da bi u njima živeli i onih koji su ih gradili da bi od njih imali ekonomsku korist", piše u zvaničnom saopštenju ove organizacije.

"Nemamo ništa protiv toga da svima omogućimo da se uknjiže u katastar onako kako je predložio ministar. Ali ako danas legalizujemo bespravnog graditelja, a on sutra proda svoj objekat, kome smo učinili uslugu? Svi znamo da uknjiženo vredi više. Zato mislim da na legalizovane objekte treba staviti hipoteku u vrednosti naknade za uređenje građevinskog zemljišta, pa ako neko želi da proda kuću neka prvo plati bar deo onoga što su platili građani koji su zidali po zakonu", kaže Saša Paunović. Pošto će Republika ubirati prihod od takse za upis vlasništva u Katastru nepokretnosti, dodaje, ona treba da sagradi i infrastrukturu u nelegalnim naseljima. "Ako se opštine odreknu naknade za korišćenje građevinskog zemljišta one više nemaju nikakvu obavezu da grade infrastrukturu. Ko ubira prihod taj treba i da gradi", kategoričan je.

"Legalizacija je problem koji traje više decenija. Bez obzira na najave da će besplatna, katastarska legalizacija biti za kratko vreme završena, praksa govori da Katastar nepokretnosti nije spreman da taj posao obavi za kratko vreme. U velikim gradovima uknjižba stana traje više od šest meseci, a samo prebacivanje predmeta iz građevinskih odeljenja u Katastar trajalo bi i do godinu dana", piše u saopštenju Stalne konferencije gradova i opština.

U ovom saopštenju krije se srž problema: uknjiženje stana traje šest meseci, a dokument iz opštinskog građevinskog odeljenja putuje i po godinu dana.

I za to ima leka: vlasnici objekta koji ne budu legalizovani na vreme, jer opštine ne mogu da sprovedu taj posao, moći će da se žale drugostepenom telu – komisiji, i ukoliko ona utvrdi da je sve u redu, automatski će biti naložena legalizacija u najkraćem roku, kategoričan je ministar građevine i urbanizma Velimir Ilić. Jedino što se ne zna, mada može da se pretpostavi, jeste koliko je dugačak taj "najkraći rok"?

Zoran Majdin